诊断逻辑详解

了解 U选平台 GOP 营销增长模型的核心算法与评估标准

一、核心计算公式

1. 月营收 (Revenue)

营收 = 房间数 × 月租金 × 出租率

F = 房间总数量

S = 实际平均租金

Z = 当前出租率(%)

2. 月成本 (Total Cost)

总成本 = 房租成本 + 人工成本 + 营销预算

R = 每月固定人工成本

C = 单房协议成本

Y = 当月营销投放金额

3. 月利润 (Monthly Profit)

月利润 = 月营收 - 月成本

反映公寓当前的纯经营性盈亏状态

4. GOP率

GOP = (月营收 - 营销 - 人工) / 月营收

衡量除资产折旧/财务成本外的经营效率

5. 线索获客成本 K

K = 租金 / 50 (保租房) 或 / 85 (非保租)

系统根据公寓类型推算的单条线索市场价

6. 营销费用率 (MCR)

MCR = 营销投入 / (成交数 × 租金 × 租期)

每获得1元收入需要投入的营销费用

越低越好，目标≤3%

7. 客户LTV

LTV = (月租金 - 房租成本) × 租期

单个客户在租期内的利润贡献

LTV = (S - C) × T

8. LTV ROI

LTV ROI = (成交数 × LTV) / 营销预算

投入1元营销费用的LTV回报倍数

越高越好，目标≥5倍

对应单客户营销成本约为月租金的20%

9. 单房利润贡献

单房利润 = 月利润 / 房间总数

评估资产单位面积的创利能力

10. 盈亏平衡出租率

盈亏平衡点 = (固定成本 + 营销) / (租金 × 房数)

公寓达到不亏损状态所需的最低运营水位

二、诊断评估标准

核心指标	卓越	良好	预警	严重
GOP 经营率	> 85%	75% - 85%	65% - 75%	< 65%
营销费用率 (MCR)	< 3.0%	3.0% - 5.0%	5.0% - 7.0%	> 7.0%
LTV ROI (倍数)	> 10x	5x - 10x	2x - 5x	< 2x
出租率达成	≥ 目标	目标 - 10%	目标 - 20%	< 目标 - 20%
客资获取效率	高效 (≤1.5K)	正常 (≤3.0K)	偏低 (≤4.5K)	低效 (>4.5K)
单房月利润	≥ 500	≥ 250	≥ 0	< 0

出租率目标值

保租房设定为 90%，社会化租赁公寓设定为 85%。

营销效率逻辑

ROI 定义为 营销支出 / 租约期总租金。数值越小代表获客杠杆越高。

三、综合评分权重

分值映射关系

卓越 (Excellent)100 分

良好 (Good)75 分

预警 (Warning)50 分

严重 (Critical)25 分

评分计算模型

综合健康度评分公式

Score = Σ (Indicator_Score) / N

Example:平均权重，暂无主次偏差

四、增长优化模拟器逻辑

弹性系数设定 (Elasticity)

价格 - 成交弹性

租金上涨 1%，成交量下降 1.2%

1.2

价格 - 出租率弹性

租金上涨 1%，出租率下降 0.18%

0.18

最优路径搜索

预算遍历

以当前预算为中心，0% - 300% 范围多维寻优。

定价寻优

85% - 115% 动态调价遍历，寻找 GOP 峰值。

模型约束与边界条件

• 客资成本基于当前市场定价模型，假设单价固定
• 预算增加线性转化为线索量，不受渠道饱和影响
• 定价变化通过历史转化率弹性模型影响最终出租率
• 目标函数设定为：经营月利润 (Monthly Profit) 最大化