F = 房间总数量
S = 实际平均租金
Z = 当前出租率(%)
R = 每月固定人工成本
C = 单房协议成本
Y = 当月营销投放金额
反映公寓当前的纯经营性盈亏状态
衡量除资产折旧/财务成本外的经营效率
系统根据公寓类型推算的单条线索市场价
每获得1元收入需要投入的营销费用
越低越好，目标：低于“良好”上限（随运营周期/公寓类型动态调整）
单个客户在租期内的利润贡献
LTV = (S - C) × T
投入1元营销费用带来的毛利回报倍数
越高越好，目标≥5倍
评估资产单位面积的创利能力
公寓达到不亏损状态所需的最低运营水位
| 核心指标 | 卓越 | 良好 | 预警 | 严重 |
|---|---|---|---|---|
| GOP 经营率 | > 85% | 75% - 85% | 65% - 75% | < 65% |
| 营销费用率 (MCR) | < 4.0% | 4.0% - 9.0% | 9.0% - 12.0% | > 12.0% |
| LTV ROI (倍数) | > 10x | 5x - 10x | 2x - 5x | < 2x |
| 出租率达成 | ≥ 目标 | 目标 - 10% | 目标 - 20% | < 目标 - 20% |
| 客资获取效率 | 高效 (≤1.5K) | 正常 (≤3.0K) | 偏低 (≤4.5K) | 低效 (>4.5K) |
| 单房月利润 | ≥ 500 | ≥ 250 | ≥ 0 | < 0 |
注：营销费用率（MCR）阈值会随运营周期与公寓类型动态调整；上表展示的是“平稳运营期·青年公寓”的示例。
出租率目标值
保租房设定为 90%，社会化租赁公寓设定为 85%。
营销效率逻辑
ROI 定义为 营销支出 / 租约期总租金。数值越小代表获客杠杆越高。
价格 - 成交弹性
租金上涨 1%，成交量下降 1.2%
价格 - 出租率弹性
租金上涨 1%，出租率下降 0.18%
预算遍历
以当前预算为中心，0% - 300% 范围多维寻优。
定价寻优
85% - 115% 动态调价遍历，寻找 GOP 峰值。